住宅ローンを滞納するようになったら

住宅ローンを滞納するようになると１〜２ヶ月ぐらいは督促の連絡ですが、３ヶ月を超えるようになると期限の利益を失い一括弁済の催告がきます。

一括で返済できるようであれば月々の返済が遅れることは無いのですが、事務的な手続きですから金融機関からはこのような文書がきます。

一括弁済の催告の後には、代位弁済を保証会社に対して行う旨の通知がきます。

保証会社の代位弁済

住宅ローンの延滞が３ヶ月を超え６ヶ月近くの滞納状態となると、金融機関は、保証をしている保証会社に対し代位弁済の請求を行います。

代位弁済とは、保証会社が住宅ローンの借主さんに代わって、金融機関に対し融資残高を一括で返済する事をいいます。
代位弁済を行った保証会社は、借主さん本人に対し、代位弁済した融資残高全額分を一括して支払うよう求めてきます。

これは、求償債権という権利が保証会社にはあるからです。
また保証会社は、住宅ローンの借り入れ時に、担保となる住宅に対し抵当権を設定していますので、その抵当権の行使も行います。
分かり易くいうと担保となっている住宅を差し押さえします。
そして、差押と同時に裁判所に対し競売の申し立てを行います。

このようにして、競売によって、住宅は強制的に売却される方向に進んでいきます。

任意売却とは？

競売になると、裁判所に競売情報が掲示され、ホームページにも掲載されます。
あまり気持ちのいいものではありません。

１０年ほど前から、競売に替わる方法として、任意売却という方法がとられるようになってきました。

この方法は、金融機関や保証会社と事前に打ち合わせをしながら、通常の中古住宅として不動産の市場で売却する方法です。
借主さんから見たメリットは

• 競売物件のような情報掲載が無い
• 売却時期をある程度希望に合わせることが出来る
• 競売よりは高く売却できるため債務が圧縮できる
• 時には引越し費用などを確保することが出来る

以上のようなメリットがあるため、広く用いられるようになりました。

住宅ローンが滞るようになったら、まずご相談ください。
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